Sektörel Görünüm - Nisan 2025 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ Mart ayında konut satışlarında son 9 ayın en yavaş artışını gördük. Türkiye genelinde konut satışı 110 bin 795 olurken, bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %5,1 artış anlamına geliyor. Tarihsel olarak çok güçlü gelen şubat ayına göre ise %1,8’lik düşüş var. Genel olarak biraz uzaktan ilk çeyrek verilerine bakarsak konut satışlarının 2025’e oldukça iyi başladığını söyleyebiliriz. Yılın ilk çeyreğinde Türkiye genelinde 336 bin konut satılırken, çeyreksel bazda 2013’ten bu yanaki en iyi ‘ikinci’ çeyrek performansını gözlemledik.

✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre ise Türkiye genelinde konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak yıllık %32,34 arttı. Ancak bu endeksi TÜFE’den arındırarak reel duruma bakmamız gerekiyor. Yıllık olarak reel sonuçlar %4,2’lik düşüşe tekabül ediyor. Mart ayına kadar bu reel düşüşün azaldığını gözlemliyorduk. Mart ayında düşüş ivmesi tekrardan kendini gösterdi ve aylık bazda fiyatlar %2 arttı. Bu da enflasyonun altında bir artış, yani reel olarak azalış anlamına geliyor.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre, inşaat maliyetleri yıllık bazda %23,94 oranında arttı. Böylece, Kasım 2020’den bu yana (yıllık %22,99 artış) ilk kez bu kadar düşük bir yıllık artış oranı kaydedildi. Aylık bazda ise maliyetler %1,24 yükseldi. Alt kalemlere bakıldığında, şubat ayında malzeme maliyetlerinde aylık %1,99’luk bir artış görülürken, işçilik maliyetleri %0,02 oranında hafif bir azalış kaydetti. Yıllık bazda ise malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 artış gösterdi.

✦ Mart ayında inşaatta faaliyet hareketlense de sektöre yönelik güven ve beklentilerde belirgin bir zayıflama öne çıkıyor. Türkiye Hazır Beton Birliği’nin açıkladığı Hazır Beton Endeksi raporuna göre, Faaliyet Endeksi eşik değerin hemen üzerine yükselirken, Beklenti ve Güven Endeksleri aşağı yönlü bir seyir izledi. Özellikle Güven Endeksi, diğer tüm göstergelerden daha fazla gerileyerek inşaat sektörünün geleceğine ilişkin soru işaretlerini artırmış durumda.

Eşik Değerin 100’ün üzerinde olması önceki aya ait faaliyetin ya da gelecek döneme ilişkin beklentinin olumlu yönde geliştiği anlamına geliyor

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı İnşaat Üretim Endeksi’ne göre, şubat ayında inşaat üretimi bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 arttı. Ancak bu oran, ocak ayında kaydedilen %16,1’lik ve geçen yılın şubat ayında görülen %29,2’lik artışla kıyaslandığında, büyümenin ivme kaybettiğini gösteriyor. Alt kırılımlara bakıldığında, bina inşaatı sektörü yıllık bazda %14,9 artış göstererek genel eğilimin bir miktar üzerinde performans sergiledi. Bina dışı yapıların inşaatı sektörü ise %10,3 oranında büyüdü. Özel inşaat faaliyetlerinde ise %7,1’lik bir yıllık artış kaydedildi.

Gelişmeler

✦ Türklerin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları hız kesmeden büyüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı ödemeler dengesi verilerine göre, 2024 yılında yurt dışı gayrimenkul alımı için yapılan ödeme, bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2,5 milyar doları aştı. Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe, bu artışın nedenlerini sıralarken iki temel faktöre dikkat çekti. İlki, altın vize programları. Özgürce seyahat etmek isteyen Türk yatırımcılar için Yunanistan, Macaristan ve Dubai gibi ülkeler cazip fırsatlar sunuyor. İkinci neden ise, Türkiye’de son yıllarda artan kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları. Yatırımcılar kira gelirini daha güvenli bir şekilde elde edebilecekleri yabancı pazarlara yöneliyor.

✦ 23 Nisan’da İstanbul’da meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki depremin ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, hasar tespit çalışmaları ve olası büyük İstanbul depremine ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Bugüne kadar toplam 6 bin 539 hasar ihbarı alındığını belirten Kurum, yapılan incelemelerde bu ihbarların büyük çoğunluğunun ciddi bir risk taşımadığını söyledi. Öte yandan Kurum, yıl sonunda Türkiye genelinde kapsamlı bir sosyal konut kampanyası başlatılacağını açıkladı. Evi olmayan gençlerin ve emeklilerin bu kampanya sayesinde ev sahibi olmasının hedeflendiğini belirten Kurum, “81 ili kapsayan, bugüne kadar yapılmış en büyük sosyal konut kampanyası için hazırlıklarımızı sürdürüyoruz” dedi. Yeni kampanyanın detaylarının yıl sonuna doğru paylaşılması bekleniyor.

✦ Konut-DER’in yayınladığı rapora göre, İstanbul’un 2034 yılına kadar 1 milyon 220 bin yeni konuta ihtiyacı olacak. Bu da yılda ortalama 122 bin yeni konut inşa edilmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Ancak sadece artan konut ihtiyacı değil, konut tiplerinde yaşanan değişim de dikkat çekici. Özellikle 1+0 ve 1+1 gibi küçük dairelere olan talep belirgin şekilde artıyor. Tek kişilik hanelerin oranındaki yükseliş ve genç, yalnız yaşayan bireylerin konut tercihleri bu dönüşümün en önemli nedenleri arasında gösteriliyor. Göç hareketleri de İstanbul’un konut ihtiyacını doğrudan etkiliyor. 2023 yılında kent, net 336 bin kişilik göç kaybı yaşadı. Bu kaybın 2025’te 20 bin kişiye gerilemesi ve 2025–2034 döneminde İstanbul’un 109 bin kişi net göç alması bekleniyor.

✦ KPMG Türkiye’nin hazırladığı “İnşaat ve Gayrimenkul Sektörel Bakış Raporu”na göre, 2024 yılının son çeyreğinde inşaat ve gayrimenkul sektöründe dengeli ancak kırılgan bir görünüm öne çıktı. Sektörde faaliyet gösteren şirketlerin %58,4’ü herhangi bir faaliyet kısıtı yaşamadığını belirtirken, en büyük sorun yine finansmana erişim olarak öne çıktı. Şirketlerin %31,6’sı finansman sıkıntılarını birincil engel olarak gösterirken, talep yetersizliği %18 ile ikinci sırada yer aldı. AVM segmentinde pozitif bir tablo dikkat çekiyor. Türkiye genelinde faaliyet gösteren AVM sayısı 446’ya ulaştı, toplam kiralanabilir alan 14,1 milyon m² oldu. 2024’ün son çeyreğinde AVM’lerin metrekare ciro verimlilik endeksi yıllık bazda %49,6 arttı.

Sektörden Açıklamalar

✦ İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, CNBC-e’ye yaptığı açıklamada ekonomi yönetiminin konut alıcılarına destek sağlamak için kamu bankaları üzerinden bazı kolaylıklar sunduğunu hatırlatarak, konut kredisi faizlerinde yıl boyunca düşüş trendinin devam edeceğini öngördü. Enflasyondaki düşüşe bağlı olarak politika faizlerinin de kademeli şekilde gerilemesini beklediğini ifade eden Şener, piyasa beklentilerinin yıl sonu için %30’lar seviyesinde şekillendiğine dikkat çekti. Bu çerçevede politika faizinin yıl sonunda %30-35 bandına, buna bağlı olarak konut kredi faizlerinin de %29 seviyelerine çekilmesinin muhtemel olduğunu belirtti. Şener, kredi faizlerinde beklenen bu geri çekilmeyle birlikte konut satışlarında artış beklediklerini, ayrıca finansman miktarında sağlanacak ilave artışların satış adetlerindeki toparlanmayı daha da hızlandırabileceğini dile getirdi.

✦ GYODER Başkanı Neşecan Çekiçi, Türkiye’nin dinamik nüfusu ve güçlü iç tüketimiyle konut sektöründe hâlâ çok canlı bir pazar olduğunu vurguladı. Son iki yıldır ağırlıklı olarak maliyet ve fiyat baskılarını konuşsak da, Türkiye’nin Avrupa’nın en büyük, OECD ülkeleri arasında ise ABD’den sonra ikinci büyük konut pazarı olmayı sürdürdüğüne dikkat çekti. İlk çeyrek satışlarının 335 bin adedi aştığını belirten Çekiçi, ipotekli satışlarda da güçlü bir toparlanma olduğunu, geçen yıl ilk çeyrekte 27 bin seviyesinde olan ipotekli satışların bu yıl aynı dönemde 51 bin 729’a yükseldiğini ve %88’lik bir artış kaydedildiğini söyledi. Konut kredilerinde asıl rahatlamanın ilerleyen çeyreklerde daha net hissedileceğini belirten Çekiçi, geçen yıl tüm maliyet artışlarına rağmen 1,5 milyona yakın satış gerçekleştiğini, bu yıl ise hem bu rakamın aşılmasının hem de yeni rekorların mümkün olabileceğini ifade etti.

✦ Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Bloomberg HT yayınında konut piyasasına ilişkin önemli değerlendirmelerde bulundu. Öğüt, son 9 ayda konut satış adetlerinde artış trendinin sürdüğünü, 2025’in ilk çeyreğinde 335 bin adetlik satışla 2020’den sonraki en yüksek ikinci çeyreğin yaşandığını söyledi. Fiyatlar cephesinde ise reel düşüş eğiliminin devam ettiğini, ancak nominal fiyatlarda durağan bir seyir gözlendiğini belirtti. Öğüt, ipotekli satışlardaki yıllık bazda %87’yi aşan artışın kredi kullanımında bir canlanmaya işaret ettiğini ifade etti. Piyasa dinamiklerine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Öğüt, son dönemde mevduat, altın ve dövizde biriken tasarrufların bir kısmının konuta yöneldiğini belirtti. Faiz indirimi beklentilerinin konut talebini desteklediğini, ancak son faiz artırımının piyasada kısa vadeli bir bekleyiş yarattığını kaydeden Öğüt, yaz aylarında faizlerde yeniden düşüş yaşanması halinde yılın ikinci yarısında piyasada yeni bir canlanma dalgası görülebileceğini ifade etti.