Sektörel Görünüm - Mayıs 2025 Gayrimenkul Bülteni

Veriler

✦ Mart ayında ağırlıklı ortalama fonlama maliyetinin (AOFM) yükselmesi ve nisanda politika faizinin artırılmasıyla konut satışlarında yavaşlama beklentisi oluşsa da, ay genelinde 118.359 adet konut satışı gerçekleşti. Böylece geçen yılın aynı ayına göre %56,6 artış yaşandı. Aylık bazda ise satışlar %6,8 oranında yükseldi. Ocak-Nisan döneminde toplam konut satışları 454.145 adede ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %27,9 oranında artış kaydetti. Toplam satışlar içinde birinci el konutların payı 34.633 adetle %29,2 seviyesinde gerçekleşti. Satış şekline göre incelendiğinde ise ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %147 artış göstererek 17.465 adede ulaştı ve toplam satışlar içindeki payı %14,7 oldu.

✦ TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak yıllık %32,9 arttı. Ancak bu endeksi TÜFE’den arındırarak reel duruma baktığımızda yıllık olarak reel sonuçlar %3,6’lik düşüşe tekabül ediyor. Aylık bazda Türkiye genelinde konut fiyatları %2 oranında artarken, bu artış İstanbul’da %2,7, Ankara’da %2,8 ve İzmir’de %0,2 seviyesinde gerçekleşti. Ancak tüm bu artışlar, aylık enflasyonun altında kalarak reel bazda düşüşe işaret etti.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, inşaat maliyet endeksi mart ayında bir önceki aya kıyasla %1,53 artarken, yıllık bazda %23,23 oranında yükseldi. Endeksin alt kalemlerine bakıldığında; malzeme endeksi aylık %1,95, işçilik endeksi ise %0,80 oranında artış kaydetti. Yıllık değişim ise malzemede %18,80, işçilikte %31,72 düzeyinde gerçekleşti. Bina inşaatı özelinde maliyetler aylık bazda %1,45 artarken, yıllık artış oranı %23,60 oldu.

✦ İnşaat sektörünün gelecekteki eğilimlerine dair önemli öngörüler sunan ve çeyreklik bazda yayınlanan yapı izin istatistiklerinin 2025 yılı ilk çeyrek verileri açıklandı. Geçtiğimiz yılın aynı döneminde yaklaşık 177 bin daireye yapı ruhsatı verilirken, bu yılın ilk çeyreğinde sayı 144 bine geriledi. Yapı ruhsatı verilen bina sayısındaki %21,3’lük yıllık düşüş, arz tarafındaki isteksizliğe işaret ediyor. Ruhsat verilen toplam yüzölçümü de 36 milyon metrekareden 27 milyon metrekareye düşerek yıllık bazda %25 oranında azaldı. Bu gerileme, 2021’den bu yana çeyreklik bazda kaydedilen en sert düşüş olarak dikkat çekiyor. Toplam yüzölçümünün %54,7’si konut alanı, %24,3’ü konut dışı alan ve %21’i ise ortak kullanım alanı olarak planlandı.

✦ Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yayınladığı İnşaat Üretim Endeksi verilerine göre, mart ayında inşaat üretimi geçen yılın aynı dönemine kıyasla %10,5 oranında artış gösterdi. Şubat ayıyla birlikte görülen toparlanma eğilimi, mart ayında ivme kaybetmeye devam etti. Alt kırılımlar incelendiğinde, bina inşaatı üretiminde yıllık bazda %12,9’luk bir artış yaşanırken; bina dışı yapı inşaatlarında bu oran %5,8 ile sınırlı kaldı. Özel sektör inşaat faaliyetleri ise %6 oranında büyüme kaydetti.

Net Aktif Değerler

✦ Aşağıdaki tabloda, Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının güncel yıl sonu net aktif değerleri (NAD) ile piyasa değerlerini karşılaştırmalı olarak sunuyoruz. Net aktif değerleri Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) tarafından kamuya açık şekilde paylaşılan verilerden derledik. Çalışmada ayrıca her bir şirketin cari piyasa değeri ile net aktif değerini oranlayarak yatırımcıların sıklıkla takip ettiği net aktif değer iskontosunu hesapladık. Bu oran, şirket hisselerinin mevcut piyasa fiyatlarının, gerçeğe en yakın tahmin edilen portföy değerleriyle kıyaslandığında ne kadar iskonto ya da primli işlem gördüğüne ışık tutuyor.

Sektörden Açıklamalar

✦ GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Türkiye’nin yılda yaklaşık 800-900 bin konuta ihtiyaç duyduğunu, ancak üretimin 500-600 bin seviyesinde kaldığını belirtti. İstanbul’da deprem riski nedeniyle 5 yıl içinde dönüşmesi gereken 1,5 milyon konut bulunduğunu ve bunların 600 bininin acil olduğunu vurgulayan Çekici, kapsamlı ve entegre bir konut politikasının “acil” öncelik haline gelmesi gerektiğini söyledi. Barınma krizine çözüm olarak geliştirdikleri GYODER Yeni Konut Modeli ile kira fiyatlarını düşürmeyi ve kentsel dönüşümü hızlandırmayı hedeflediklerini aktaran Çekici, bu modelde kamuya ait arsaların özel sektöre geçici olarak tahsis edilerek Kamu-Özel İşbirliği ile konut üretiminin sağlanacağını belirtti. Arsa maliyetlerinin Türkiye’de toplam maliyetin %50’sini oluşturduğunu, Avrupa’da ise bu oranın %20 seviyesinde olduğunu ifade etti. Modelde, kamunun kiraya veren konumunda olması sayesinde kira maliyetlerinin düşmesi ve kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarının en aza inmesi amaçlanıyor. Sektör temsilcileri ise finansmana erişimin temel sorun olmaya devam ettiğini ve devletin konut sorununa aktif şekilde çözüm üretmesi gerektiğini vurguladı.

✦ GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Burak Kutluğ, sektörün geleneksel “arsa al-yap-sat” modelinin artık ihtiyaçlara yanıt vermediğini belirterek, gayrimenkulün menkulleştirilmesinin ve yatırımcıya ortaklık imkânı sunan fon sistemlerinin önem kazandığını vurguladı. Gayrimenkul yatırım fonları, kira sertifikaları ve gayrimenkul tahvilleri gibi finansal araçların daha anlaşılır ve yaygın hale getirilmesi gerektiğini ifade etti. Kutluğ, 2024’te Türk vatandaşlarının yurt dışında 2,5 milyar dolarlık gayrimenkul yatırımı yaptığını, Türkiye’de de uzun vadeli ve erişilebilir finansman modelleri geliştirilirse bu sermayenin içeride tutulabileceğini söyledi. GYODER Başkanı Neşecan Çekici ise “Gayrimenkule Dönüştürülebilir Tahvil” taslağını SPK’ya sunduklarını açıkladı.

✦ Algün İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Cihat Algün, son yıllarda inşaat sektöründe maliyetlerin enflasyonun çok üzerinde, neredeyse 10 katına kadar artış gösterdiğini belirtirken, bu maliyet artışlarının satış fiyatlarına yeterince yansıtılamadığını ve bu nedenle sektörün sürdürülebilirlik sorunu yaşadığını ifade etti. Özellikle eski maliyetlerle inşa edilen projelerdeki fiyatlarla yeni maliyetlerle hayata geçecek projeler arasında ciddi bir fiyat farkı oluşacağını vurgulayan Algün, bunun adeta “köprüden önce son çıkış” niteliğinde olduğunu ve yeni projelerde satış fiyatlarının mecburen iki-üç kat daha yüksek olacağını belirtti. 2024’ün ilk çeyreğinde başlayan kısmi bir hareketlenmeye dikkat çeken Algün, uzun süredir beklemede kalan konut talebinin faizlerin düşme eğilimi göstermesiyle daha görünür hale geldiğini söyledi. Kredi faizlerinin yüksekliği nedeniyle şu anda alım yapanların çoğunun birikimlerini, döviz veya altınlarını bozdurarak alım yaptığını belirten Algün, bu dönemde müteahhitlerin elinde kalan konutların, geçmiş maliyetlerle üretildiği için alıcılar açısından büyük bir fırsat sunduğunu ve kısa vadede bu fırsatın ortadan kalkacağını dile getirdi.

✦ İsra Holding Yönetim Kurulu Başkanı Abdurrahim Tavlı, jeopolitik ve jeoekonomik dönüşüm süreçlerinin Türkiye’ye hem ciddi zorluklar hem de önemli fırsatlar sunduğunu belirtirken, konut ve sanayi dahil birçok alanda oluşan talebin önündeki en büyük engelin finansmana erişim olduğunu vurguladı. Bu noktada fon sistemlerine dikkat çeken Tavlı, gelişmiş ülkelerde yatırımların büyük kısmının fonlar aracılığıyla gerçekleştiğini ve Türkiye’de de bu alanda ivme kazanıldığını dile getirdi. SPK kontrolündeki gayrimenkul yatırım fonları ve proje geliştirme fonlarının, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde büyük bir potansiyel barındırdığını belirten Tavlı, İsra Holding olarak 50’den fazla ülkeden yatırımcı çektikleri projelerde bu fon modellerini aktif olarak kullandıklarını söyledi. Türkiye’de fonlara katılımın henüz sınırlı olduğunu ancak bu yapının, nitelikli yatırımcılar ve profesyonel danışmanlık eşliğinde çok daha geniş kesimlere yayılabileceğini kaydetti. Fonların sunduğu faizsiz, gerçek kâr-zarar ortaklığı modelinin sadece inşaat değil, enerji, turizm ve girişimcilik gibi pek çok alanda büyümeye katkı sağlayabileceğini ifade eden Tavlı, Türkiye’nin çevresindeki pazarlarda yaşanan canlanmayla birlikte lojistik avantajını da kullanarak yeniden büyük bir ekonomik sıçrama yapabileceğine inandıklarını belirtti.