Rönesans Gayrimenkul Analist Toplantısı Notları (2025/9)

Sektörel Dinamikler

Türkiye ekonomisinde fiyat artışlarının yavaşladığı, ancak büyümenin güçlü seyrini koruduğu bir dönem yaşanıyor. Yurt içi tüketim, büyümenin en güçlü itici gücü olmaya devam ederken, Türkiye ekonomisinin Euro Bölgesi’nden üç ila dört kat daha hızlı büyüdüğü ve bu sayede bölgesinde yüksek büyüme potansiyeline sahip, cazip bir pazar konumunu koruduğu ifade edildi.

Perakende göstergeleri de benzer bir eğilim sergiliyor. 2024’ün seçim döneminde talebin öne çekilmesiyle kısa süreli bir yavaşlama görülse de sonraki çeyreklerde satış büyümesinin yeniden pozitif bölgeye dönmesi, tüketici harcama gücünün para politikası sıkılaşmasına rağmen canlı kaldığını ortaya koydu. Bu eğilimin, perakende cirolarını ve kira gelirlerini destekleyen önemli bir unsur olduğu vurgulandı.

Haziran ayından itibaren başlayan faiz indirim döngüsünün yılın sonuna kadar 100 baz puanlık ek bir indirimle sürmesi bekleniyor. Enflasyon beklentilerindeki gerileme ve reel faizlerdeki ılımlılaşma, gayrimenkul piyasası açısından destekleyici bir zemin oluşturuyor. Sonuç olarak, istikrarlı büyüme, düşen enflasyon ve gevşeyen para politikası bileşiminin, 2026’ya doğru gayrimenkul sektörü için oldukça elverişli bir görünüm ortaya koyduğu belirtildi.

Operasyonel Performans

Şirket 2025’in ilk dokuz ayında operasyonel açıdan oldukça güçlü bir dönem geçirdiğini ifade etti. Portföy genelinde %99,5 doluluk ile neredeyse tam kapasite çalışıldı. Ziyaretçi trafiği aynı dönemde 85 milyon kişi olarak açıklandı (2024: 114 milyon). Kiracı ciroları yıllık %37 artış ile TÜFE’nin (%36) ve sektör ortalamasının (%30) üzerinde seyretti.

Kiracıdan elde edilen toplam gelirin, kiracının ilgili lokasyondaki cirosuna oranını gösteren ve kiracının finansal gücünü değerlendirmede, kira gelirini artırma fırsatlarını belirlemede ve yatırım kararları almada önemli bir kriter olarak kullanılan doluluk maliyet oranı, tarihi ortalama olan %12–13 seviyelerinden %9’a kadar geriledi. Bu durum, kira artışları için yukarı yönlü potansiyel yaratırken, olası piyasa risklerine karşı da önemli bir koruma tamponu sağlıyor.

Kira gelirlerinin %27’si uluslararası markalardan, geri kalan kısmı ise yerli markalardan elde ediliyor. İlk 10 kiracının toplam gelirdeki payı %23’ken en büyük kiracı grubu olan Inditex’in payı %5 seviyesinde. 4,2 yıl olan ortalama sözleşme süresi ise şirketin reel kira artışlarını piyasaya daha hızlı yansıtmasına imkân tanıyor.

Finansal Görünüm

Rönesans Gayrimenkul, 2025’in ilk dokuz ayında güçlü finansal performansını sürdürdü. Şirketin 3. çeyrek cirosu 65 milyon Euro olarak gerçekleşirken, bu rakam yıllık bazda %27 artışa işaret etti. Dokuz aylık dönemde FAVÖK 135 milyon Euro seviyesine ulaşarak bütçe hedefleriyle uyumlu bir performans sergiledi. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla FAVÖK euro bazında %20, TL bazında ise enflasyonun 9 puan üzerinde artış gösterdi. Eylül 2025’te tamamlanan Optimum İzmir’in %50 hisse alımı, şirketin 2025 yılı FAVÖK’üne 15 milyon Euro, yıl sonuna kadar tamamlanması planlanan Optimum Ankara alımı ise ek 5 milyon Euro katkı sağlayacak. Bu iki satın alımın etkisiyle 2025 yılı toplam FAVÖK’ünün 200 milyon Euro seviyesine ulaşması bekleniyor.

2024 yıl sonu itibarıyla 503 milyon Euro net borca ve 3,3x Net Borç/FAVÖK oranına sahip olan şirketin, Eylül 2025 itibarıyla net borcu 495 milyon Euro’ya, Net Borç/FAVÖK oranı ise 2,5x seviyesine geriledi. Böylece şirket, borçluluk yapısında belirgin bir iyileşme sağladı. Şirketin 2024 yıl sonunda 2,7 milyar Euro olan net aktif değeri ise Eylül 2025 itibarıyla yaklaşık 3 milyar Euro’ya yükselerek istikrarlı değer artışını sürdürdü.

Rönesans Gayrimenkul, daha önce bağlı iştiraklerin aynı çatı altında birleşmesini planladığını açıklamıştı. Bu birleşme tamamlandığında iştiraklerin kârları doğrudan konsolide edilebilecekken temettü dağıtımı kolaylaşacak ve yıl sonu mali tabloların açıklanmasının ardından sınırlı bir dağıtımın yapılması da mümkün olabilecek. Düşük faiz giderleri ve sınırlı bakım yatırım ihtiyacı sayesinde şirketin güçlü operasyonel nakit akışı yaratma kapasitesi bulunuyor. Bu yüksek nakit üretimi, hem yeni satın almaların finansmanında esneklik sağlıyor hem de gelecek dönemde düzenli temettü ödemeleri için potansiyel oluşturuyor.

Portföy Görünümü, Yeni Yatırımlar ve Beklentiler

Rönesans Gayrimenkul, ticari gayrimenkul sektöründeki lider konumunu koruyor. Şirketin portföyünde yer alan Hilltown Küçükyalı ve Maltepe Park tamamen dolu durumda. Maltepe Piazza’da önceki dönemde sınırlı olan boş alanlar 2025 itibarıyla tamamen dolarak tam doluluk seviyesine ulaştı

İki konut ve iki ofis olmak üzere toplam dört bloktan oluşan Maltepe Park projesinin konut kısmında inşaat ilerleme oranı %50 seviyesinde. Satışlara eylül ayında başlanırken şu ana kadar 30 ünite satılmış durumda (yaklaşık %10 satış oranı). Ofis bloğunda tasarım süreci sürerken belediye onayının ardından inşaata başlanacak. Şirket, güçlü likidite pozisyonu sayesinde satışları aceleye getirmeden, fiyatları kademeli artırarak ilerletmeyi planlıyor.

Eylül 2025 itibarıyla Optimum İzmir AVM’nin %50 hissesi için 63,6 milyon Euro ödeme yapıldı. Söz konusu varlık 84.000 m² kiralanabilir alana, %100 doluluk oranına ve 15 milyon yıllık ziyaretçiye sahip. Tam konsolidasyon kapsamına alınmış varlığın 2025’te yaklaşık 32 milyon Euro EBITDA yaratması bekleniyor. Optimum Ankara işleminin de yıl sonuna kadar tamamlanması öngörülmekte. Her iki varlıktan elde edilecek toplam EBITDA katkısının 20 milyon Euro düzeyinde olması, 2025 yılı için 200 milyon Euro toplam EBITDA hedefini destekliyor.

Yeni projelerde yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle seçici bir yatırım politikası izleniyor. Şirket, çok parselden oluşan konut ve ofis projelerine odaklanmayı sürdürüyor. Mevcut dönemde ekim ayı kiracı satış performansı beklentilerin ve enflasyonun üzerinde gerçekleşti. Raporlanan verilere göre kiracı satışları yıllık bazda %37’nin üzerinde artarken, TÜFE %33 seviyesinde kaldı. Bu tablo, son çeyrek için de enflasyonu aşan güçlü bir ciro görünümüne işaret ediyor.

Şirket yönetimi, yeni alım ve geliştirme fırsatlarını izlemeye devam ediyor fakat uygun yatırım bulunmadığı durumlarda nakit fazlasını borç geri ödemelerinde kullanmayı planlıyor. Bu yaklaşım, borçluluk oranının daha da düşmesini destekleyecek. Şirket, sürdürülebilir büyüme, düşük borçluluk, yüksek nakit akışı ve temettü potansiyeli odağında ilerlemeye devam ederken, 2025’in son çeyreği ve 2026 dönemi için enflasyonun üzerinde ciro artışı ve güçlü kârlılık beklentisini koruyor.