Net Aktif Değer (NAD) Nedir? GYO Değerlemesinde Neden Tercih Edilir?
Net Aktif Değer (NAD), bir şirketin sahip olduğu varlıkların piyasa değeri ile yükümlülüklerinin farkı olarak tanımlanır. Özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) gibi varlık ağırlıklı şirketlerde NAD, şirketin bilançosunda yer alan varlıkların piyasa koşullarındaki karşılıklarını dikkate alarak daha güncel ve piyasa duyarlı bir değerleme sunar.
Net Aktif Değer (NAD), bir şirketin sahip olduğu varlıkların piyasa değeri ile yükümlülüklerinin farkı olarak tanımlanır. Özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) gibi varlık ağırlıklı şirketlerde NAD, şirketin bilançosunda yer alan varlıkların piyasa koşullarındaki karşılıklarını dikkate alarak daha güncel ve piyasa duyarlı bir değerleme sunar. NAD, genellikle “bir şirketin bugün tasfiye edilmesi durumunda yatırımcının eline geçecek değer” olarak yorumlanabilir.
NAD hesaplaması genellikle şu adımları içerir: Öncelikle GYO’nun sahip olduğu tüm gayrimenkullerin güncel piyasa değerleri belirlenir. Ardından, şirketin toplam borçları bu değerden düşülür. Elde edilen sonuç şirketin net aktif değerini verir. Bu değer, şirketin hisse başına net aktif değerine dönüştürülerek yatırımcılara sunulur. Eğer piyasa fiyatı, Net Aktif Değeri’nin (NAD) altında seyrediyorsa, bu durum hisse senedinin iskonto ile işlem gördüğünü gösterir. Bu fark, 'NAD iskontosu' olarak adlandırılır.
Bu yöntemin nasıl uygulandığını somutlaştırmak adına, Örnek GYO adında varsayımsal bir şirket üzerinden hesaplama yapalım.
Örnek GYO’nun Varlık ve Yükümlülük Yapısı:
Portföy (piyasa değerleriyle):
- 4 adet konut projesi: 4 milyar TL (her biri 1 milyar TL)
- 1 adet otel: 5 milyar TL
- Nakit varlık: 500 milyon TL
Toplam varlık (piyasa değeri): 9.5 milyar TL
Yükümlülükler:
- Kısa vadeli borç: 1 milyar TL
- Uzun vadeli borç: 1 milyar TL
Toplam yükümlülük: 2 milyar TL
Net Aktif Değer (NAD): 9.5 milyar TL - 2 milyar TL = 7.5 milyar TL
Eğer Örnek GYO’nun piyasada işlem gören 1 milyar adet hissesi varsa, bu durumda:
Hisse Başına NAD: 7.5 milyar TL / 1 milyar = 7.5 TL
Varsayalım ki hisse senedi fiyatı borsada 5 TL’den işlem görüyor. Bu durumda hisse, NAD’ye göre yaklaşık %33 iskonto ile fiyatlanıyor demektir.
NAD ile Defter Değeri Arasındaki Fark
Örnek GYO’nun muhasebe kayıtlarına göre taşınmazlarının defter değerleri şu şekildedir:
| Varlık Türü | Defter Değeri (Muhasebe) | Piyasa Değeri (NAD için) |
|---|---|---|
| Konut (1 proje için) | 500 milyon TL | 1 milyar TL |
| 4 Konut projesinin toplamı | 2 milyar TL | 4 milyar TL |
| Otel | 6 milyar TL | 5 milyar TL |
| Toplam Taşınmazlar | 8 milyar TL | 9 milyar TL |
Yukarıdaki tabloda görülebileceği gibi, şirketin sahip olduğu taşınmazlar defter değerine göre 8 milyar TL iken, piyasa değerine göre 9 milyar TL'dir. Aradaki 1 milyar TL’lik fark, muhasebe kayıtlarının taşınmazların cari piyasa koşullarındaki değerini yansıtmadığını ortaya koyuyor.
Bu durum, NAD’nin defter değerine kıyasla neden daha anlamlı bir ölçüt olduğunu açıklar. Muhasebe kayıtlarında gayrimenkuller genellikle edinme maliyetiyle taşınırken NAD analizinde güncel piyasa değerleri baz alınır.
Sonuç
GYO örneği, NAD hesaplamasının yatırımcılar açısından ne denli önemli olduğunu göstermektedir. NAD, sadece taşınmazların piyasa değerini değil, aynı zamanda şirketin borçluluk durumunu da dikkate alarak potansiyel özsermaye değerini yansıtır. Defter değeri, bu anlamda statik ve muhasebe odaklı bir göstergeyken; NAD, piyasaya ve ekonomik gerçekliğe dayalı bir bakış sunar.
Bununla birlikte NAD her ne kadar önemli bir gösterge olsa da yatırım kararlarında tek başına belirleyici olmamalıdır. Yatırımcılar; aynı zamanda kira kontratlarının süresi, nakit akışı düzenliliği, portföy çeşitliliği ve yönetim kalitesi gibi nitel faktörleri de göz önünde bulundurmalıdır.
